Fin dai primi anni ’90, la necessità di avviare una riforma strutturale del meccanismo di revisione degli estimi, finalizzata alla individuazione di parametri che fossero effettivamente ancorati al mercato reale, ha innescato un confronto dialettico sugli elementi da porre a riferimento per la definizione dell’imponibile catastale. I1 dibattito, svoltosi in ambito giuridico e legislativo, ha portato in seguito a riconoscere l’esigenza di affidare un ruolo di rilievo ai valori immobiliari. Questa scelta è stata motivata dal carattere poco trasparente del mercato delle locazioni, fortemente influenzato dal regime vincolistico all’epoca in vigore. Sui valori immobiliari furono determinate le tariffe di estimo urbano approvate e promulgate con Decreti Ministeriali 20/01/90 e 27/09/91, poi annullati dal Tar del Lazio con sentenza n.1184 del 1992. Si è passati dopo ad un’apparente equiparazione dei due procedimenti di stima (art. 5 del DPR 138/98): quello basato sui canoni annui ordinariamente ritraibili e quello basato sui valori di mercato degli immobili. Le recenti norme che regolano il sistema delle locazioni, hanno capovolto lo scenario che aveva acceso il dibattito. Con le leggi intervenute negli ultimi 5 anni, il mercato delle locazioni ha acquisito i connotati di una fonte di dati utili per la revisione degli estimi urbani, molto più consistente e trasparente rispetto a quella del mercato delle compravendite. Per il 2000, da 14.980 atti registrati presso l’Agenzia delle Entrate di Salerno, 1.160 sono risultati atti di locazioni residenziali stipulati esclusivamente nell’area urbana del capoluogo. Gli atti classificabili nella tipologia del “canale libero” di cui alla legge 431 del 1998 e nel filone dei “patti in deroga” di cui alla legge 359 del 1992 sono risultati 450. Sono queste le due tipologie contrattuali, tra le tante attualmente esistenti, che rispondono ai vincoli della normativa vigente sulla revisione degli estimi urbani. Con il presente lavoro è stato definito un modello econometrico che utilizza le reti neurali. La funzione del modello è quella di provvedere, una volta addestrata la rete sui canoni reali di mercato, alla selezione - dai 450 contratti di locazione residenziale - di quelli con canone di ammontare prossimo ai livelli di mercato. I1 campione finale viene costituito con i dati rilevati dal mercato e con quelli selezionati dal modello. Assume così consistenza adeguata per l’applicazione di procedimenti statistico-estimativi. Caratteristiche operative del modello sono la rapidità di esecuzione, la facilità di automatizzazione, l’oggettività e la semplicità di impiego ai fini di un agevole trattamento di masse di dati.
Un modello neurale per l’adeguamento dei campioni estimativi “scarsi”
DE MARE, GIANLUIGI
2002-01-01
Abstract
Fin dai primi anni ’90, la necessità di avviare una riforma strutturale del meccanismo di revisione degli estimi, finalizzata alla individuazione di parametri che fossero effettivamente ancorati al mercato reale, ha innescato un confronto dialettico sugli elementi da porre a riferimento per la definizione dell’imponibile catastale. I1 dibattito, svoltosi in ambito giuridico e legislativo, ha portato in seguito a riconoscere l’esigenza di affidare un ruolo di rilievo ai valori immobiliari. Questa scelta è stata motivata dal carattere poco trasparente del mercato delle locazioni, fortemente influenzato dal regime vincolistico all’epoca in vigore. Sui valori immobiliari furono determinate le tariffe di estimo urbano approvate e promulgate con Decreti Ministeriali 20/01/90 e 27/09/91, poi annullati dal Tar del Lazio con sentenza n.1184 del 1992. Si è passati dopo ad un’apparente equiparazione dei due procedimenti di stima (art. 5 del DPR 138/98): quello basato sui canoni annui ordinariamente ritraibili e quello basato sui valori di mercato degli immobili. Le recenti norme che regolano il sistema delle locazioni, hanno capovolto lo scenario che aveva acceso il dibattito. Con le leggi intervenute negli ultimi 5 anni, il mercato delle locazioni ha acquisito i connotati di una fonte di dati utili per la revisione degli estimi urbani, molto più consistente e trasparente rispetto a quella del mercato delle compravendite. Per il 2000, da 14.980 atti registrati presso l’Agenzia delle Entrate di Salerno, 1.160 sono risultati atti di locazioni residenziali stipulati esclusivamente nell’area urbana del capoluogo. Gli atti classificabili nella tipologia del “canale libero” di cui alla legge 431 del 1998 e nel filone dei “patti in deroga” di cui alla legge 359 del 1992 sono risultati 450. Sono queste le due tipologie contrattuali, tra le tante attualmente esistenti, che rispondono ai vincoli della normativa vigente sulla revisione degli estimi urbani. Con il presente lavoro è stato definito un modello econometrico che utilizza le reti neurali. La funzione del modello è quella di provvedere, una volta addestrata la rete sui canoni reali di mercato, alla selezione - dai 450 contratti di locazione residenziale - di quelli con canone di ammontare prossimo ai livelli di mercato. I1 campione finale viene costituito con i dati rilevati dal mercato e con quelli selezionati dal modello. Assume così consistenza adeguata per l’applicazione di procedimenti statistico-estimativi. Caratteristiche operative del modello sono la rapidità di esecuzione, la facilità di automatizzazione, l’oggettività e la semplicità di impiego ai fini di un agevole trattamento di masse di dati.I documenti in IRIS sono protetti da copyright e tutti i diritti sono riservati, salvo diversa indicazione.
