Il modello di cui dà conto il presente lavoro è destinato alla stima simultanea e coordinata delle tariffe d’estimo relative ad una pluralità di immobili urbani, mirando con esso, in particolare, a ridurre i tempi che l’applicazione dei procedimenti tradizionali comporterebbe ed a garantire la coerenza dei rapporti tra i livelli delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari del contesto di riferimento. L’idea sulla quale è basato il modello prende spunto dal carattere di alternatività assegnato dalla norma ai criteri di revisione degli estimi urbani (art. 5 D.P.R. n. 138/98), per cui il ricorso ai valori di mercato degli immobili - per il calcolo del reddito imponibile tramite un saggio di rendimento - è ammesso soltanto dove «la locazione non esista o abbia carattere di eccezione» (art. 27 D.P.R. n. 1142/49). M a per gli immobili a destinazione ordinaria, nei mercati raramente si verifica che la locazione sia inesistente o eccezionale, coesistendo di solito il mercato delle locazioni e quello delle compravendite, ognuno con aspetti e dinamiche peculiari. Ne deriva che per tali immobili, secondo la norma, la stima delle tariffe d’estimo deve essere eseguita mediante i «canoni annui ordinariamente ritraibili, con riferimento ai dati di mercato delle locazioni». Epperò, l’affidabilità delle tariffe d’estimo ricavate con questo criterio è certamente suscettibile di miglioramenti allorché i dati delle locazioni vengano combinati con misure di redditività degli immobili fondate sui valori di mercato. La ratio è nelle anomalie tipiche del mercato delle locazioni e appare evidente quando si consideri che il reddito imponibile ricavato dai canoni d’affitto non coincide con quello determinato sui valori di mercato degli immobili. Valori di mercato dei quali, per altro verso, non va sottovalutata l’importanza del monitoraggio, e non solo per la stima delle tariffe d’estimo ma anche per il perseguimento di obiettivi di politica fiscale ed amministrativa, ai quali va collegato l’interesse più volte sottolineato dal legislatore per le procedure di determinazione delle rendite catastali che utilizzano i valori di mercato degli immobili. I1 modello definito nel presente lavoro è in concreto uno strumento di razionalizzazione della stima degli imponibili catastali dei fabbricati ordinari, con l’impiego di dati di diversa natura concernenti i canoni d’affitto ed i prezzi degli immobili, attinti dal mercato edilizio locale. Nella prima parte del lavoro è descritta la struttura metodologica del modello; nella seconda parte, il modello è applicato ad una casistica tratta dal mercato immobiliare della Città di Potenza.

Un modello di stima simultanea e coordinata delle tariffe d’estimo di immobili urbani

DE MARE, GIANLUIGI;
2002-01-01

Abstract

Il modello di cui dà conto il presente lavoro è destinato alla stima simultanea e coordinata delle tariffe d’estimo relative ad una pluralità di immobili urbani, mirando con esso, in particolare, a ridurre i tempi che l’applicazione dei procedimenti tradizionali comporterebbe ed a garantire la coerenza dei rapporti tra i livelli delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari del contesto di riferimento. L’idea sulla quale è basato il modello prende spunto dal carattere di alternatività assegnato dalla norma ai criteri di revisione degli estimi urbani (art. 5 D.P.R. n. 138/98), per cui il ricorso ai valori di mercato degli immobili - per il calcolo del reddito imponibile tramite un saggio di rendimento - è ammesso soltanto dove «la locazione non esista o abbia carattere di eccezione» (art. 27 D.P.R. n. 1142/49). M a per gli immobili a destinazione ordinaria, nei mercati raramente si verifica che la locazione sia inesistente o eccezionale, coesistendo di solito il mercato delle locazioni e quello delle compravendite, ognuno con aspetti e dinamiche peculiari. Ne deriva che per tali immobili, secondo la norma, la stima delle tariffe d’estimo deve essere eseguita mediante i «canoni annui ordinariamente ritraibili, con riferimento ai dati di mercato delle locazioni». Epperò, l’affidabilità delle tariffe d’estimo ricavate con questo criterio è certamente suscettibile di miglioramenti allorché i dati delle locazioni vengano combinati con misure di redditività degli immobili fondate sui valori di mercato. La ratio è nelle anomalie tipiche del mercato delle locazioni e appare evidente quando si consideri che il reddito imponibile ricavato dai canoni d’affitto non coincide con quello determinato sui valori di mercato degli immobili. Valori di mercato dei quali, per altro verso, non va sottovalutata l’importanza del monitoraggio, e non solo per la stima delle tariffe d’estimo ma anche per il perseguimento di obiettivi di politica fiscale ed amministrativa, ai quali va collegato l’interesse più volte sottolineato dal legislatore per le procedure di determinazione delle rendite catastali che utilizzano i valori di mercato degli immobili. I1 modello definito nel presente lavoro è in concreto uno strumento di razionalizzazione della stima degli imponibili catastali dei fabbricati ordinari, con l’impiego di dati di diversa natura concernenti i canoni d’affitto ed i prezzi degli immobili, attinti dal mercato edilizio locale. Nella prima parte del lavoro è descritta la struttura metodologica del modello; nella seconda parte, il modello è applicato ad una casistica tratta dal mercato immobiliare della Città di Potenza.
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Utilizza questo identificativo per citare o creare un link a questo documento: https://hdl.handle.net/11386/1128902
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