La cronica insufficienza di risorse pubbliche, i condizionamenti imposti dal patto di stabilità al bilancio degli enti amministrativi, la crisi economica globale che ha colpito il sistema delle imprese, hanno indotto uno stallo persistente nei processi di sviluppo del territorio (infrastrutture, iperstrutture, servizi, ecc.). Della auspicabile ripresa può farsi carico una partnership pubblico-privato di elevato profilo culturale e professionale, in un momento storico nel quale però scarseggiano le expertises necessarie per l’applicazione di strategie e procedimenti innovativi (project finance , perequazione urbana, social housing , ecc.), peraltro di difficile attuazione poiché ancora poco strutturati nella legislazione e nella prassi. È inutile negare che ad oggi strumenti di questo tipo risultano sporadicamente utilizzati a causa della normativa in continua (e non sempre felice!) evoluzione, della insufficiente multidisciplinarità che in genere connota i gruppi di lavoro, degli effetti deregolamentativi dovuti alla speciosa conflittualità tra istituzioni dello Stato (enti locali vs Governo, magistratura ordinaria vs magistratura amministrativa). Nel quadro così connotato assumono rilievo gli “approcci leggeri” per lo sviluppo del territorio, laddove l’Amministrazione pubblica controlla il processo, conservando il ruolo di garante degli interessi della comunità, ma delega al privato il reperimento di risorse e di know-how. Nelle operazioni di tal genere non è raro che si preferisca operare sui diritti reali invece che sugli immobili ad essi inerenti, in quanto molto più semplici da gestire a fronte della inerzia alla delocalizzazione propria di fabbricati e terreni ovvero degli alti costi di manutenzione delle costruzioni. È il caso del diritto di superficie, ad oggi sempre più sganciato dal bene di cui è espressione giuridico-economica. Il diritto di superficie trova interesse quando occorra dirimere il conflitto che può crearsi tra proprietà e iniziativa . Ad esempio, nella circostanza in cui l’intervento volto alla costruzione di un edificio sia intrapreso da un soggetto diverso dal proprietario del suolo. In quest’ottica, molteplici sono le opportunità di concreto ricorso all’istituto: in progetti pubblici o di pubblica utilità, riguardanti aree ad uso residenziale, produttivo o indirizzate alla realizzazione di servizi pubblici; in partnership tra pubblico e privato, con rimando ad investimenti sviluppati col ricorso allo strumento di finanziamento del project financing; in ambito privatistico, con specifica attinenza al mercato immobiliare urbano. In tutti i casi, la proprietà superficiaria pone problematiche estimali di non poco momento, poiché dalla valutazione del diritto del superficiario e del diritto del concedente discendono giudizi talora essenziali al fine di predisporre gli accordi su cui fondare l’evoluzione dell’iniziativa. Nel presente lavoro, sono allora delineati i tratti essenziali del diritto di superficie, come contemplato dal codice civile. Vengono poi indicati i settori economici in cui è più frequente il ricorso al contratto di superficie, confrontando la situazione italiana con quella di altre nazioni. Sono infine esaminate le questioni estimative, con l’intento di pervenire ad un quadro che sintetizzi i criteri da seguire nella risoluzione dei singoli casi.
Approcci leggeri per lo sviluppo del territorio: la proprietà superficiaria
DE MARE, GIANLUIGI;NESTICO', ANTONIO
2010-01-01
Abstract
La cronica insufficienza di risorse pubbliche, i condizionamenti imposti dal patto di stabilità al bilancio degli enti amministrativi, la crisi economica globale che ha colpito il sistema delle imprese, hanno indotto uno stallo persistente nei processi di sviluppo del territorio (infrastrutture, iperstrutture, servizi, ecc.). Della auspicabile ripresa può farsi carico una partnership pubblico-privato di elevato profilo culturale e professionale, in un momento storico nel quale però scarseggiano le expertises necessarie per l’applicazione di strategie e procedimenti innovativi (project finance , perequazione urbana, social housing , ecc.), peraltro di difficile attuazione poiché ancora poco strutturati nella legislazione e nella prassi. È inutile negare che ad oggi strumenti di questo tipo risultano sporadicamente utilizzati a causa della normativa in continua (e non sempre felice!) evoluzione, della insufficiente multidisciplinarità che in genere connota i gruppi di lavoro, degli effetti deregolamentativi dovuti alla speciosa conflittualità tra istituzioni dello Stato (enti locali vs Governo, magistratura ordinaria vs magistratura amministrativa). Nel quadro così connotato assumono rilievo gli “approcci leggeri” per lo sviluppo del territorio, laddove l’Amministrazione pubblica controlla il processo, conservando il ruolo di garante degli interessi della comunità, ma delega al privato il reperimento di risorse e di know-how. Nelle operazioni di tal genere non è raro che si preferisca operare sui diritti reali invece che sugli immobili ad essi inerenti, in quanto molto più semplici da gestire a fronte della inerzia alla delocalizzazione propria di fabbricati e terreni ovvero degli alti costi di manutenzione delle costruzioni. È il caso del diritto di superficie, ad oggi sempre più sganciato dal bene di cui è espressione giuridico-economica. Il diritto di superficie trova interesse quando occorra dirimere il conflitto che può crearsi tra proprietà e iniziativa . Ad esempio, nella circostanza in cui l’intervento volto alla costruzione di un edificio sia intrapreso da un soggetto diverso dal proprietario del suolo. In quest’ottica, molteplici sono le opportunità di concreto ricorso all’istituto: in progetti pubblici o di pubblica utilità, riguardanti aree ad uso residenziale, produttivo o indirizzate alla realizzazione di servizi pubblici; in partnership tra pubblico e privato, con rimando ad investimenti sviluppati col ricorso allo strumento di finanziamento del project financing; in ambito privatistico, con specifica attinenza al mercato immobiliare urbano. In tutti i casi, la proprietà superficiaria pone problematiche estimali di non poco momento, poiché dalla valutazione del diritto del superficiario e del diritto del concedente discendono giudizi talora essenziali al fine di predisporre gli accordi su cui fondare l’evoluzione dell’iniziativa. Nel presente lavoro, sono allora delineati i tratti essenziali del diritto di superficie, come contemplato dal codice civile. Vengono poi indicati i settori economici in cui è più frequente il ricorso al contratto di superficie, confrontando la situazione italiana con quella di altre nazioni. Sono infine esaminate le questioni estimative, con l’intento di pervenire ad un quadro che sintetizzi i criteri da seguire nella risoluzione dei singoli casi.I documenti in IRIS sono protetti da copyright e tutti i diritti sono riservati, salvo diversa indicazione.
