Il contratto preliminare di vendita immobiliare

Il contratto preliminare rappresenta il prototipo dei contratti a efficacia mediata, ossia di quei contratti intermedi i cui effetti sono destinati a condizionare la produzione di quelli del contratto intermediato. Esso, per quanto non abbia del contratto definitivo il medesimo oggetto - che si identifica con la conclusione stessa di quest’ultimo -, ha la forza di obbligare a stipularlo. Dal preliminare deriva, infatti, principalmente l’obbligo di prestare il consenso per la conclusione di un futuro contratto, i cui effetti tipici si produrranno solo e quando quest’ultimo sarà validamente perfezionato. La funzione della dicotomia preliminare-definitivo risponde essenzialmente a esigenze di ordine pratico, specie in ambito immobiliare che è il campo di più ampia applicazione: le parti, infatti, possono stabilire il contenuto del futuro contratto che si obbligano a stipulare, rinviandone la conclusione in un momento diverso. Qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - la quale deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l’adempimento di detto distinto accordo. L’adozione di siffatto programma negoziale può rendersi opportuna per coloro che hanno interesse a mantenere fermo un affare, il quale, tuttavia, richiede una serie più o meno complessa di operazioni che non possono essere compiute in un unico contesto temporale, pertanto si vincolano reciprocamente o unilateralmente rebus sic stantibus, rinviando a una certa data la formalizzazione di aspetti secondari dell’intera operazione economica: può talvolta accadere che via siano impedimenti che non consentono la immediata conclusione del contratto definitivo perché, ad esempio, l’acquirente non dispone di tutto il denaro per il pagamento del prezzo convenuto, o ne rendono opportuno il rinvio perché l’immobile da compravendere è gravato da una ipoteca da cancellare; e può talvolta trattarsi anche di immobile da costruire o in corso di costruzione, ecc.