Note sul mercato immobiliare e della locazione di alloggi agli extracomunitari

Agli immigrati che intendono regolarizzare la propria posizione, per il rilascio della carta di soggiorno, la legislazione in vigore (legge Bossi-Fini n. 189 del 2002) impone di disporre di un alloggio che in base alla certificazione comunale rispetti gli standard abitativi previsti dalla disciplina regionale sugli alloggi ERP. Così, in molte realtà ove è già rilevante la scarsità di alloggi e i livelli dei canoni di locazione sono elevati, le tensioni connesse con il problema abitativo si amplificano. Nello specifico, il requisito sulla domiciliazione che la legge richiede agli immigrati, li espone a disparità nella definizione delle condizioni contrattuali, del livello del canone, dell'ammontate della cauzione, rispetto al trattamento normalmente ottenuto dagli inquilini italiani. Con la presente ricerca sono stati esaminati questi aspetti attraverso lo studio del mercato delle locazioni che, per rapporti di collaborazione con l'Associazione dei piccoli proprietari immobiliari (Asppi) di Bologna, è stato svolto nel Comune del capoluogo emiliano. L’analisi è passata per la preliminare ricognizione degli impatti generati dai flussi migratori sul mercato immobiliare nazionale e l'esame della situazione immigrativa nel Comune di studio. Sono stati considerati la consistenza della componente immigrati rispetto alla popolazione della città, gli effetti da questa generati sul sistema urbano e le iniziative istituzionali per rispondere alle esigenze residenziali dei nuovi abitanti. Grazie poi ad una dataset di 1.211 schede informative e contratti di locazione, risalenti al biennio 2002-2004, raccolti presso Organizzazioni non governative (Ong) e presso la stessa Asppi, sono state indagate le caratteristiche della domanda espressa dagli stranieri in merito alle abitazioni in locazione e la risposta generata dal mercato locale. In particolare, con le 139 schede censite presso le Ong, è stato delineato il profilo del richiedente utilizzando parametri sociali (età, sesso, provenienza, composizione del nucleo familiare), economici (reddito personale e della famiglia, canone di locazione pagato e disponibilità futura a pagare), immobiliari (caratteristiche dell'appartamento richiesto). E sui 1.072 contratti di locazione censiti presso l'Asppi di Bologna, sono state quindi osservate le reazioni del mercato nei confronti degli interlocutori stranieri, le differenze di trattamento da parte dei locatori tra inquilini italiani ed inquilini immigrati, le variabili che influenzano il livello del canone, il segmento di mercato ambito dagli immigrati e quello interessato dalla domanda degli italiani. Le analisi sono state inoltre differenziate per zone omogenee del comune emiliano. Le elaborazioni numeriche sono state svolte ricorrendo ad applicazioni statistico-estimative basate sull'analisi di regressione multivariata. È stato, infatti. costruito un modello matematico della funzione canone di locazione implementandolo unicamente su contratti di locazione stipulati con inquilini italiani. Il modello è stato poi testato su un campione di contratti sottoscritti da inquilini immigrati, ricavando dalla misura e dal segno dei residui le indicazioni occorrenti per la lettura e l'interpretazione del fenomeno indagato.