L’analisi ha consentito di individuare i connotati fondamentali della pianificazione perequativa, la sua meccanica, le diverse tecniche da utilizzare rispettivamente nella città compatta, in quella di nuovo impianto e in quella di reimpianto, permettono di affrontare il tema della ammissibilità, nel nostro ordinamento giuridico, della pianificazione urbanistica perequativa. Il problema dell’ammissibilità della pianificazione urbanistica perequativa va affrontato con riguardo ai suoi connotati fondamentali e non rispetto agli elementi circostanziali, accessori ed eventuali, assunti arbitrariamente come dati caratterizzanti. Gli elementi fondamentali della pianificazione urbanistica perequativa sono costituiti: dal conferimento di un indice edificatorio a tutti i suoli dell’area oggetto della pianificazione e, quindi, di diritti edificatori a tutti i proprietari di essi; dall’autonoma trasferibilità di detti diritti; dalla necessità di edificare solo su determinate aree, individuate per lo più nel corso della fase attuativa, concentrando solo su di esse i diritti generati da ogni suolo; dalla differenziazione e autonomia dell’indice di edificabilità propria dei suoli; dall’indice urbanistico di edificabilità; dalla riarticolazione e ricomposizione delle proprietà fondiarie. La verifica di compatibilità va effettuata rispetto a questi profili. L’ammissibilità, nel nostro ordinamento giuridico, della pianificazione urbanistica perequativa presuppone, innanzi tutto, che si acclari che essa non implichi l’emanazione di provvedimenti amministrativi atipici; che non contrasti con il sistema della zonizzazione; che sia compatibile con lo statuto della proprietà privata immobiliare. Premesso che il fine della pianificazione urbanistica perequativa è rappresentato dall’ordinato assetto e sviluppo del territorio e che l’equa distribuzione delle utilità economiche fra tutti i proprietari delle aree costituisce una mera modalità della pianificazione perequativa, per sostenere che la tipicità della pianificazione urbanistica generale precluda l’adozione di prescrizioni perequative occorrerebbe rinvenire nell’impianto legislativo norme o istituti che impongano un esercizio sperequato della pianificazione urbanistica. L’indagine ha consentito di appurare che non vi sono norme, né ragioni sistematiche, che prescrivono al comune di esercitare i propri poteri in maniera sperequata. Né sussistono norme che pongono il divieto di attribuire l’indice edificatorio in maniera perequata. La connotazione perequativa del piano non rientra nell’ambito degli interventi tipici del piano, ma concerne gli aspetti discrezionali della funzione amministrativa devoluta ai comuni. Nella pianificazione perequativa, gli strumenti di conformazione, i modelli procedimentali, e il tipo di conformazione rimangono invariati, perché la proprietà edilizia subisce le destinazioni specificate dall’amministrazione con l’esercizio di poteri pubblicistici a sequenza procedimentale; invece, muta l’allocazione dell’oggetto dei diritti. Un siffatto mutamento non contrasta con lo statuto della proprietà fondiaria suscettibile di destinazione edificatoria. Inoltre, l’adozione dei criteri perequativi non implica automaticamente l’opzione per un modello partecipato e democratico di pianificazione. Per conseguire questi obbiettivi sarà necessario che il processo di pianificazione si sviluppi secondo le tecniche che enfatizzano questi aspetti. Infine, non ha fondamento la tesi della indifferenza dei proprietari rispetto alle previsioni del piano. L’analisi delle numerose esperienze di pianificazione comunale ispirate ai principi perequativi e la verifica della “meccanica” perequativa inducono a escludere che fra i risultati della pianificazione perequativa possa essere annoverato anche quello in esame. L’esito dell’intervento perequativo rafforza la connessione fra edifici e proprietà del suolo e, pertanto, non può contribuire a rendere indifferente i proprietari alle sorti del suolo.

Profili giuridici della pianificazione urbanistica perequativa

PERONGINI, Sergio
2005

Abstract

L’analisi ha consentito di individuare i connotati fondamentali della pianificazione perequativa, la sua meccanica, le diverse tecniche da utilizzare rispettivamente nella città compatta, in quella di nuovo impianto e in quella di reimpianto, permettono di affrontare il tema della ammissibilità, nel nostro ordinamento giuridico, della pianificazione urbanistica perequativa. Il problema dell’ammissibilità della pianificazione urbanistica perequativa va affrontato con riguardo ai suoi connotati fondamentali e non rispetto agli elementi circostanziali, accessori ed eventuali, assunti arbitrariamente come dati caratterizzanti. Gli elementi fondamentali della pianificazione urbanistica perequativa sono costituiti: dal conferimento di un indice edificatorio a tutti i suoli dell’area oggetto della pianificazione e, quindi, di diritti edificatori a tutti i proprietari di essi; dall’autonoma trasferibilità di detti diritti; dalla necessità di edificare solo su determinate aree, individuate per lo più nel corso della fase attuativa, concentrando solo su di esse i diritti generati da ogni suolo; dalla differenziazione e autonomia dell’indice di edificabilità propria dei suoli; dall’indice urbanistico di edificabilità; dalla riarticolazione e ricomposizione delle proprietà fondiarie. La verifica di compatibilità va effettuata rispetto a questi profili. L’ammissibilità, nel nostro ordinamento giuridico, della pianificazione urbanistica perequativa presuppone, innanzi tutto, che si acclari che essa non implichi l’emanazione di provvedimenti amministrativi atipici; che non contrasti con il sistema della zonizzazione; che sia compatibile con lo statuto della proprietà privata immobiliare. Premesso che il fine della pianificazione urbanistica perequativa è rappresentato dall’ordinato assetto e sviluppo del territorio e che l’equa distribuzione delle utilità economiche fra tutti i proprietari delle aree costituisce una mera modalità della pianificazione perequativa, per sostenere che la tipicità della pianificazione urbanistica generale precluda l’adozione di prescrizioni perequative occorrerebbe rinvenire nell’impianto legislativo norme o istituti che impongano un esercizio sperequato della pianificazione urbanistica. L’indagine ha consentito di appurare che non vi sono norme, né ragioni sistematiche, che prescrivono al comune di esercitare i propri poteri in maniera sperequata. Né sussistono norme che pongono il divieto di attribuire l’indice edificatorio in maniera perequata. La connotazione perequativa del piano non rientra nell’ambito degli interventi tipici del piano, ma concerne gli aspetti discrezionali della funzione amministrativa devoluta ai comuni. Nella pianificazione perequativa, gli strumenti di conformazione, i modelli procedimentali, e il tipo di conformazione rimangono invariati, perché la proprietà edilizia subisce le destinazioni specificate dall’amministrazione con l’esercizio di poteri pubblicistici a sequenza procedimentale; invece, muta l’allocazione dell’oggetto dei diritti. Un siffatto mutamento non contrasta con lo statuto della proprietà fondiaria suscettibile di destinazione edificatoria. Inoltre, l’adozione dei criteri perequativi non implica automaticamente l’opzione per un modello partecipato e democratico di pianificazione. Per conseguire questi obbiettivi sarà necessario che il processo di pianificazione si sviluppi secondo le tecniche che enfatizzano questi aspetti. Infine, non ha fondamento la tesi della indifferenza dei proprietari rispetto alle previsioni del piano. L’analisi delle numerose esperienze di pianificazione comunale ispirate ai principi perequativi e la verifica della “meccanica” perequativa inducono a escludere che fra i risultati della pianificazione perequativa possa essere annoverato anche quello in esame. L’esito dell’intervento perequativo rafforza la connessione fra edifici e proprietà del suolo e, pertanto, non può contribuire a rendere indifferente i proprietari alle sorti del suolo.
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